1. Apakah itu “Yuran Guaman Percuma”?
“Yuran guaman percuma” secara umumnya bermaksud pemaju akan membayar yuran guaman untuk perjanjian jual beli. Walau bagaimanapun, tawaran yuran guaman percuma mungkin tidak meliputi perbelanjaan seperti duti setem, fi carian, fi pendaftaran, caj cetakan, kos pembelian dokumen, dan sebagainya. Pembeli perlu membayar sendiri perbelanjaan tersebut.
Dengan kata lain, tawaran “yuran guaman percuma” secara jelas dan nyata mencadangkan bahawa pemaju akan membayar yuran guaman yang sepatutnya ditanggung oleh pembeli kepada peguam. Oleh itu, difahami bahawa jika pembeli melantik peguam, pemaju akan membayar yuran peguam tersebut.
Namun, adakah ini yang berlaku apabila pembeli membeli hartanah daripada pemaju yang menawarkan “yuran guaman percuma”?
Apa yang berlaku agak berbeza. Terdapat salah faham mengenai “yuran guaman percuma” dalam industri pembangunan perumahan, yang mengecewakan pembeli apabila berlaku pertikaian dengan pemaju berkaitan pembelian hartanah.
| Senario | Penerangan |
|---|---|
| Pembeli tidak diwakili peguam | Tiada yuran guaman untuk dibayar oleh pembeli kerana tiada peguam yang bertindak untuk pembeli |
| Pembeli diwakili peguam sendiri | Pembeli perlu membayar yuran guaman peguamnya sendiri |
collov home design zsIx8uc EcA unsplash
2. Peranan Peguam Pemaju
Apabila menawarkan “yuran guaman percuma”, pemaju biasanya akan mengesyorkan firma guaman panel mereka kepada pembeli untuk menguruskan perjanjian jual beli dan transaksi berkaitan. Firma guaman yang sama juga akan ditugaskan untuk mengendalikan dokumentasi pinjaman sebagai pakej. Pemaju akan menanggung yuran guaman jika pembeli memilih firma guaman tersebut.
Jelas sekali, pemaju berpandangan bahawa pengaturan sedemikian merupakan penjimatan kos kepada pembeli serta memudahkan dan mempercepatkan urusan.
Ironinya, peguam dari firma guaman yang menguruskan perjanjian jual beli biasanya tidak akan meneliti perjanjian tersebut untuk pembeli memahaminya dalam bahasa yang mudah. Sebaliknya, peguam akan memastikan hak dan kepentingan pemaju dalam perjanjian tersebut terpelihara dan pembeli menandatangani perjanjian tersebut dengan sewajarnya, serta terikat dengannya.
Dari sudut pandangan undang-undang, peguam yang bertindak sedemikian sebenarnya bertindak untuk pemaju. Oleh itu, peguam tersebut adalah peguam pemaju, dan sebagai peguam pemaju, pemaju sepatutnya membayar yuran peguam tersebut. Oleh itu, tiada apa yang percuma bagi pembeli. Ia hanya boleh dianggap percuma jika pembeli mendapat perwakilan guaman bebas dan tidak perlu membayar untuk perkhidmatan tersebut.
| Peranan Peguam Pemaju | Penerangan |
|---|---|
| Menguruskan perjanjian jual beli | Memastikan hak dan kepentingan pemaju terpelihara |
| Mengendalikan dokumentasi pinjaman | Sebagai sebahagian daripada pakej “yuran guaman percuma” |
| Tidak mewakili pembeli | Pembeli tiada perwakilan guaman untuk menjaga kepentingan mereka |
3. Peranan Peguam Pembeli
Apa yang akan berlaku jika pembeli melantik peguam lain yang bukan dari panel pemaju untuk menguruskan perjanjian jual beli? Bagaimanakah tawaran “yuran guaman percuma” akan terjejas?
Secara prinsipnya, peguam yang dilantik akan meneliti perjanjian jual beli pembeli. Peguam tersebut akan bertindak untuk pembeli; oleh itu, terdapat yuran guaman yang perlu dibayar oleh pembeli kepada peguam.
Dalam situasi ini, pemaju dan pembeli akan mempunyai peguam masing-masing. Setiap pihak akan mempunyai yuran peguam untuk dibayar.
Jika tawaran “yuran guaman percuma” oleh pemaju diambil serius, maka pemaju sepatutnya membayar yuran peguam pembeli kerana tawaran pemaju “Yuran guaman percuma” atau “Yuran guaman ditanggung oleh pemaju” adalah jelas dan cukup luas untuk meliputi situasi sedemikian. Pembeli berhak untuk menuntut tawaran tersebut dan meminta pemaju membayar yuran peguam pembeli.
Walau bagaimanapun, kebanyakan pemaju akan enggan membayar yuran peguam pembeli. Alasan yang biasanya diberikan untuk keengganan tersebut adalah tawaran “yuran guaman percuma” tertakluk kepada syarat bahawa pembeli memilih peguam dari panel firma guaman pemaju untuk menguruskan perjanjian jual beli.
Apabila ini berlaku, tawaran yuran guaman percuma oleh pemaju kelihatan tidak benar, dan pemaju mungkin terdedah kepada tindakan undang-undang kerana salah nyata dan ganti rugi.
| Peranan Peguam Pembeli | Penerangan |
|---|---|
| Mewakili kepentingan pembeli | Meneliti perjanjian jual beli untuk menjaga hak pembeli |
| Yuran guaman perlu dibayar oleh pembeli | Pembeli melantik peguam sendiri, bukan dari panel pemaju |
| Pemaju sepatutnya membayar yuran peguam pembeli | Jika tawaran “yuran guaman percuma” diambil serius |
collov home design SrioT6tdWII unsplash
4. Akta Profesion Undang-Undang: Apa yang Perlu Anda Tahu
Seksyen 84 Akta Profesion Undang-Undang 1976 menyatakan bahawa peguam yang bertindak untuk pemaju dalam menjual hartanah di bawah pembangunan perumahan tidak boleh bertindak untuk pembeli dalam transaksi yang sama.
Selanjutnya, di bawah perjanjian jual beli, iaitu Jadual G (Hartanah Bertanah), Jadual H (Hartanah Berstrata), Jadual I (Hartanah Bertanah konsep 10:90), dan Jadual J (Hartanah Berstrata konsep 10:90), pemaju dan pembeli mesti membayar kos peguam masing-masing.
Undang-undang di atas dengan jelas mencadangkan bahawa peguam pemaju tidak boleh bertindak atau berpura-pura bertindak untuk pembeli. Pembeli mempunyai hak untuk melantik peguam mereka sendiri. Setiap pihak menanggung kos peguam masing-masing.
Oleh itu, adakah tawaran “yuran guaman percuma” oleh pemaju sah di sisi undang-undang? Pembaca harus memikirkan hujah-hujah tersebut.
| Akta/Jadual | Penerangan |
|---|---|
| Seksyen 84 Akta Profesion Undang-Undang 1976 | Peguam pemaju tidak boleh bertindak untuk pembeli dalam transaksi yang sama |
| Jadual G, H, I, J | Pemaju dan pembeli mesti membayar kos peguam masing-masing |
5. Realiti “Yuran Guaman Percuma”
Sementara itu, dua (2) situasi boleh timbul daripada tawaran “yuran guaman percuma” oleh pemaju.
Pertama – apabila pembeli tidak diwakili peguam dalam perjanjian jual beli, tawaran “yuran guaman percuma” sebenarnya tidak “percuma” kerana pembeli tiada peguam yang bertindak untuknya dalam perjanjian tersebut dan oleh itu tiada yuran guaman untuk dibayar.
Kedua – apabila pembeli diwakili peguam dalam perjanjian jual beli, pembeli mempunyai peguam yang bertindak untuknya dalam transaksi tersebut dan oleh itu mempunyai yuran guaman untuk dibayar. Pemaju terikat untuk menunaikan tawaran “yuran guaman percuma” dan membayar yuran peguam atau berisiko disaman atas salah nyata dan ganti rugi.
Pada realitinya, kebanyakan pemaju gagal menunaikan tawaran “yuran guaman percuma” dalam situasi kedua. Sebaliknya, pembeli diminta membayar yuran peguam dan dimaklumkan bahawa tawaran tersebut hanya terpakai jika pembeli memilih peguam (firma guaman) dari panel pemaju untuk menguruskan perjanjian jual beli.
Kesimpulannya, adakah “Yuran Guaman Percuma” satu Fakta atau Mitos? Tiada apa yang percuma bagi pembeli. Ia hanya boleh dianggap percuma jika pembeli mendapat perwakilan guaman dan tidak perlu membayar untuk perkhidmatan tersebut.
| Situasi | Penerangan |
|---|---|
| Pembeli tidak diwakili peguam | Tiada yuran guaman untuk dibayar kerana tiada peguam bertindak untuk pembeli |
| Pembeli diwakili peguam sendiri | Pemaju terikat untuk menunaikan tawaran “yuran guaman percuma” |
collov home design m3Vq2LEAkfQ unsplash
6. Yuran Guaman Lazim dalam Transaksi Hartanah
Apakah yuran guaman lazim dalam transaksi hartanah apabila anda membeli daripada pemaju perumahan? Adakah yuran guaman didiskaun untuk perjanjian jual beli atau pinjaman perumahan yang standard?
Perintah Saraan Peguamcara 2023 (SRO 2023) telah diwartakan dan dilaksanakan pada 15.7.2023. SRO 2023 mengawal selia yuran guaman yang boleh dikenakan oleh peguam di Malaysia berhubung Perjanjian Jual Beli (SPA) dan perjanjian pembiayaan yang melibatkan hartanah tidak alih (tanah dan bangunan) seperti berikut:
| Balasan dan nilai yang diputuskan | Yuran Skala |
|---|---|
| Untuk RM500,000 pertama | 1.25% (tertakluk kepada minimum RM500) |
| Untuk RM7,000,000 berikutnya | 1% |
| Melebihi RM7,500,000 | Tertakluk kepada rundingan ke atas lebihan tetapi tidak boleh melebihi 1% daripada lebihan tersebut. |
Dalam kes di mana transaksi pembelian ditadbir oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (“transaksi HDA”), atau di mana pinjaman diperolehi untuk membiayai transaksi HDA, skala yuran yang lebih rendah berikut akan terpakai:
(a) RM500 jika harga belian atau jumlah pinjaman (mengikut mana yang berkenaan) adalah RM50,000 atau kurang;
(b) 75% daripada yuran skala yang terpakai di atas, jika harga belian atau jumlah pinjaman (mengikut mana yang berkenaan) melebihi RM50,000 tetapi tidak melebihi RM250,000;
(c) 70% daripada yuran skala yang terpakai di atas, jika harga belian atau jumlah pinjaman (mengikut mana yang berkenaan) melebihi RM250,000 tetapi tidak melebihi RM500,000;
(d) 65% daripada yuran skala yang terpakai di atas, jika harga belian atau jumlah pinjaman (mengikut mana yang berkenaan) melebihi RM500,000 tetapi tidak melebihi RM1,000,000;
(e) 50% daripada yuran skala yang terpakai di atas jika harga belian atau jumlah pinjaman (mengikut mana yang berkenaan) melebihi RM1,000,000.
| Harga Belian/Jumlah Pinjaman | Yuran Guaman |
|---|---|
| RM50,000 atau kurang | RM500 |
| RM50,001 – RM250,000 | 75% yuran skala |
| RM250,001 – RM500,000 | 70% yuran skala |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 65% yuran skala |
| Melebihi RM1,000,000 | 50% yuran skala |
7. Mengapa Anda Mesti Menggunakan Peguam Sendiri?
Peraturan pertama pemindahhakan ialah ‘pembeli dan penjual mesti menggunakan peguam sendiri.’ Dapatkan nasihat peguam dari mula dan bukan selepas anda membayar deposit. Sebab-sebab untuk menggunakan peguam anda:
Di sisi undang-undang, anda dianggap telah membaca dan memahami setiap dokumen yang anda tandatangani. Tambahan pula, janji yang dibuat oleh Penjual atau orang lain mengenai urusan tersebut mungkin tidak boleh dikuatkuasakan jika janji tersebut tidak dibuat secara bertulis melainkan anda boleh memberikan bukti.
Peguam tidak boleh mewakili kedua-dua Penjual dan Pembeli. Jika anda menggunakan peguam panel Penjual, seringkali apabila pertikaian berlaku, peguam tersebut tidak mungkin mewakili anda menentang pelanggan mereka yang lebih besar.
Peguam dalam amalan umum akan dapat melengkapkan pembelian anda; namun, peguam dengan amalan hartanah/pemindahhakan yang khusus mungkin pilihan yang lebih baik jika anda tidak pasti apa yang perlu dilakukan atau mempunyai komplikasi dalam perjanjian pembelian atau gadai janji anda. Walaupun anda mungkin merasakan anda tidak mampu menggunakan perkhidmatan peguam anda, pertimbangkan sama ada anda mampu untuk tidak berbuat demikian.
| Sebab Guna Peguam Sendiri | Penerangan |
|---|---|
| Pembeli dianggap faham dokumen yang ditandatangani | Janji lisan mungkin tidak boleh dikuatkuasakan |
| Peguam tidak boleh mewakili penjual & pembeli | Peguam panel penjual mungkin tidak mewakili pembeli jika ada pertikaian |
| Peguam hartanah lebih sesuai jika ada komplikasi | Pertimbangkan kepentingan menggunakan peguam sendiri |
collov home design HmHArS HvNw unsplash
8. Tip Penting Apabila Berurusan dengan “Yuran Guaman Percuma”
Semoga, lain kali apabila anda membeli hartanah daripada pemaju dan membaca tentang “Yuran Guaman Percuma” atau “Yuran Guaman Ditanggung oleh Pemaju” atau perkataan lain yang membawa maksud sedemikian, anda akan mengingati artikel ini dan melaksanakan hak anda dengan sewajarnya.
Berikut adalah beberapa tip penting apabila berurusan dengan tawaran “yuran guaman percuma”:
- Fahami maksud sebenar “yuran guaman percuma” dan apa yang dilindungi di bawah tawaran tersebut.
- Sedar bahawa anda berhak melantik peguam anda sendiri untuk mewakili kepentingan anda dalam transaksi hartanah.
- Jika anda memilih untuk menggunakan peguam panel pemaju, fahami bahawa peguam tersebut pada dasarnya bertindak untuk pemaju dan bukan untuk anda.
- Jika anda melantik peguam anda sendiri, tuntut daripada pemaju untuk membayar yuran guaman anda di bawah tawaran “yuran guaman percuma”.
- Bersedia untuk membayar yuran peguam anda sendiri sekiranya pemaju enggan membayarnya walaupun di bawah tawaran “yuran guaman percuma”.
- Sentiasa dapatkan nasihat guaman bebas sebelum menandatangani sebarang dokumen berkaitan pembelian hartanah.
- Jangan tertipu dengan tawaran “yuran guaman percuma” yang mengelirukan dan fahami hak anda sebagai pembeli.
| Tip | Penerangan |
|---|---|
| Fahami maksud sebenar | Apa yang dilindungi di bawah tawaran “yuran guaman percuma”? |
| Sedar hak anda | Anda berhak melantik peguam sendiri |
| Peguam panel pemaju | Peguam tersebut bertindak untuk pemaju, bukan anda |
| Tuntut yuran guaman | Tuntut pemaju bayar yuran peguam anda di bawah tawaran |
| Bersedia bayar sendiri | Sekiranya pemaju enggan bayar walaupun di bawah tawaran |
| Dapatkan nasihat guaman | Sebelum tandatangan dokumen pembelian hartanah |
| Jangan tertipu | Fahami hak anda sebagai pembeli |
collov home design 5a7URgkummE unsplash
Kesimpulan
Sebagai kesimpulan, “yuran guaman percuma” yang ditawarkan oleh pemaju perumahan seringkali mengelirukan dan tidak benar-benar “percuma” bagi pembeli. Pembeli perlu memahami maksud sebenar tawaran tersebut dan sedar akan hak mereka untuk melantik peguam sendiri bagi mewakili kepentingan mereka dalam transaksi hartanah.
Walaupun pemaju mungkin mengesyorkan penggunaan peguam panel mereka, penting untuk difahami bahawa peguam tersebut pada dasarnya bertindak untuk pemaju dan bukan untuk pembeli. Pembeli berhak untuk menuntut pemaju membayar yuran guaman mereka di bawah tawaran “yuran guaman percuma” jika mereka melantik peguam sendiri.
Walau bagaimanapun, pembeli juga harus bersedia untuk menanggung kos yuran guaman mereka sendiri sekiranya pemaju enggan membayarnya walaupun di bawah tawaran tersebut. Mendapatkan nasihat guaman bebas sebelum menandatangani sebarang dokumen berkaitan pembelian hartanah.
