Rahsia DSR 2025: Formula Mudah Kelayakan Loan Rumah Yang Bank Tak Beritahu Anda! | RumahHQ
1. Memahami DSR: Kunci Kelulusan Pinjaman Perumahan Anda
DSR atau Debt Service Ratio adalah metrik penting yang menentukan sama ada anda layak untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Ia adalah nisbah yang mengukur kemampuan anda membayar balik pinjaman berdasarkan pendapatan dan komitmen sedia ada.
Dalam proses pembinaan rumah impian, DSR menjadi faktor utama yang menentukan jumlah pinjaman maksimum yang boleh anda perolehi. Bank menggunakan DSR untuk menilai risiko pemberian pinjaman kepada pemohon.
Bagi mereka yang merancang untuk mengubahsuai rumah, DSR juga penting kerana ia mempengaruhi kelulusan pinjaman renovasi. Pengiraan yang tepat boleh membantu anda merancang kewangan dengan lebih baik.
Sebelum memulakan proses kelulusan PBT, adalah penting untuk memahami DSR anda. Ini membantu mengelakkan pembaziran masa dan wang dalam proses permohonan.
Kakitangan kerajaan yang ingin memohon pembiayaan LPPSA perlu memberi perhatian khusus kepada DSR mereka. LPPSA mempunyai syarat DSR yang berbeza berbanding bank konvensional.
Bagi yang merancang menggunakan pengeluaran KWSP untuk pembiayaan rumah, DSR tetap menjadi faktor penting walaupun menggunakan wang simpanan sendiri.
Pemohon yang memilih pembiayaan tunai juga perlu memahami DSR kerana ia mempengaruhi jumlah pinjaman yang boleh diluluskan oleh institusi kewangan.
Pembiayaan alternatif seperti KMMB juga mengambil kira DSR dalam penilaian permohonan mereka, walaupun dengan syarat yang mungkin berbeza.
2. Formula DSR Yang Tepat: Cara Pengiraan Yang Bank Gunakan
Sebelum memulakan proses pelan rumah, anda perlu memahami formula DSR dengan tepat. Formula asas DSR adalah seperti berikut:
DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan ÷ Pendapatan Bersih Bulanan) × 100%
Bagi pemilik rumah setingkat yang ingin menambah pinjaman, pengiraan DSR perlu mengambil kira komitmen sedia ada termasuk pinjaman rumah semasa.
Mereka yang berminat dengan rumah dua tingkat perlu memastikan DSR mereka mencukupi untuk pinjaman yang lebih besar, memandangkan kos pembinaan yang lebih tinggi.
Sebelum melihat portfolio projek dan membuat pilihan rekabentuk, adalah bijak untuk mengira DSR terlebih dahulu untuk mengetahui had kemampuan anda.
Untuk mendapatkan sebut harga tepat, DSR yang dikira dengan betul dapat membantu anda menentukan bajet yang realistik untuk projek pembinaan.
Bank akan menilai semua sumber pendapatan yang boleh diambil kira, termasuk gaji pokok, elaun tetap, dan bonus tahunan (dibahagikan 12).
Pengiraan DSR yang tepat memerlukan dokumen sokongan seperti slip gaji, penyata bank, dan penyata CCRIS untuk mengesahkan komitmen sedia ada.
Formula ini digunakan secara konsisten oleh semua bank, walaupun had DSR maksimum mungkin berbeza mengikut bank.
3. Komponen Pendapatan: Apa Yang Bank Terima dan Tolak
Pendapatan Yang Diterima Bank:
- Gaji pokok
- Elaun tetap
- Bonus tetap
- Pendapatan sewaan (dengan bukti perjanjian)
- Komisen tetap
Pendapatan Yang Tidak Diterima:
- Overtime tidak tetap
- Komisen tidak tetap
- Pendapatan sampingan tidak berdokumen
- Elaun sementara
- Bonus sekali sekala
Bank akan meneliti penyata gaji 3-6 bulan terkini untuk mengesahkan kestabilan pendapatan anda.
Bagi usahawan atau pekerja sendiri, bank memerlukan penyata akaun perniagaan 6-12 bulan.
Pendapatan pasangan boleh digabungkan untuk meningkatkan kelayakan pinjaman, tetapi kedua-dua pihak perlu menjadi pemohon bersama.
Dokumen tambahan seperti EA Form dan BE Form turut diperlukan untuk pengesahan pendapatan.
Sesetengah bank mungkin mempertimbangkan pendapatan sampingan dengan bukti kukuh dan konsisten.
4. Komitmen Bulanan: Senarai Lengkap Yang Mempengaruhi DSR
Komitmen Yang Diambil Kira:
- Pinjaman kenderaan
- Pinjaman peribadi
- Hutang kad kredit
- Pinjaman pendidikan (PTPTN)
- Ansuran rumah sedia ada
Bank akan menyemak CCRIS untuk mendapatkan senarai lengkap komitmen pemohon.
Hutang kad kredit dikira berdasarkan 5% daripada had kad, bukan baki semasa.
Komitmen yang telah dijelaskan sepenuhnya perlu dibuktikan dengan surat penyelesaian.
Pinjaman bersama dengan pihak lain turut diambil kira dalam pengiraan DSR.
Komitmen bulanan kepada ahli keluarga atau pinjaman tidak formal tidak diambil kira.
Sesetengah bank mungkin mengambil kira anggaran perbelanjaan sara hidup.
Pinjaman yang akan tamat dalam tempoh 6 bulan mungkin diberi pertimbangan khas.
5. Had DSR 2025: Keperluan Terkini Bank-Bank Utama
Had DSR Mengikut Bank untuk 2025:
- Bank Islam: Maksimum 70%
- Maybank Islamic: Maksimum 65%
- CIMB Islamic: Maksimum 70%
- RHB Islamic: Maksimum 65%
- Public Islamic: Maksimum 70%
Had DSR berbeza mengikut sektor pekerjaan, dengan kakitangan kerajaan biasanya mendapat kelonggaran lebih tinggi.
Pemohon yang bekerja dalam sektor swasta mungkin tertakluk kepada had DSR yang lebih ketat, terutama jika tempoh perkhidmatan kurang dari 3 tahun.
Bank-bank telah mengetatkan had DSR sejak kebelakangan ini sebagai langkah berjaga-jaga terhadap risiko kegawatan ekonomi.
Sesetengah bank menawarkan kelonggaran had DSR untuk pelanggan sedia ada dengan rekod pembayaran yang baik.
Profesional dalam bidang tertentu seperti doktor dan akauntan bertauliah mungkin menikmati had DSR yang lebih tinggi.
Pemohon dengan pendapatan bersih melebihi RM10,000 sebulan biasanya mendapat pertimbangan DSR yang lebih fleksibel.
Projek-projek hartanah tertentu mungkin mendapat had DSR khas melalui pakej pembiayaan eksklusif.
Langkah-langkah Berkesan Menurunkan DSR:
- Melangsaikan hutang kad kredit
- Menyelesaikan pinjaman peribadi
- Menstruktur semula pinjaman sedia ada
- Meningkatkan pendapatan melalui kerja sampingan
Pemohon disarankan untuk mengurangkan had kad kredit yang tidak diperlukan kerana ia mempengaruhi pengiraan DSR.
Strategi “debt consolidation” boleh membantu mengurangkan jumlah bayaran bulanan melalui penggabungan pinjaman dengan kadar faedah lebih rendah.
Adalah penting untuk mengelakkan sebarang komitmen baru sekurang-kurangnya 6 bulan sebelum memohon pinjaman perumahan.
Meningkatkan pendapatan melalui pelaburan atau perniagaan sampingan boleh membantu menurunkan nisbah DSR.
Pemohon boleh mempertimbangkan untuk melunaskan pinjaman kecil yang hampir tamat untuk mengurangkan komitmen bulanan.
Mendapatkan kenaikan gaji atau menukar pekerjaan dengan tawaran lebih baik boleh membantu meningkatkan nisbah DSR.
Menstruktur semula tempoh pinjaman sedia ada boleh mengurangkan komitmen bulanan, tetapi perlu dipertimbangkan dengan teliti.
7. Alternatif Pembiayaan Untuk DSR Tinggi
Pilihan Alternatif Pembiayaan:
- Pembiayaan bersama (joint loan)
- Penjamin
- Pembiayaan Islamic
- Skim khas kerajaan
Pembiayaan bersama dengan pasangan atau ahli keluarga boleh meningkatkan kelayakan pinjaman melalui gabungan pendapatan.
Sesetengah bank menawarkan produk pembiayaan Islamic yang mempunyai kriteria kelayakan berbeza dari pinjaman konvensional.
Skim-skim khas kerajaan seperti Skim Rumah Pertamaku mungkin menawarkan kelonggaran dari segi keperluan DSR.
Menggunakan penjamin yang berkelayakan boleh membantu meningkatkan peluang kelulusan pinjaman.
Pembiayaan dari institusi kewangan bukan bank mungkin menawarkan syarat DSR yang lebih fleksibel.
Program perumahan mampu milik kerajaan sering datang dengan pakej pembiayaan khas yang lebih mudah.
Pembiayaan dari koperasi atau institusi kewangan pembangunan mungkin menjadi alternatif yang sesuai.
8. Tips Pro: Memaksimumkan Peluang Kelulusan Pinjaman
Senarai Semak Sebelum Memohon:
- Pastikan rekod CCRIS bersih
- Sediakan semua dokumen sokongan
- Tingkatkan skor kredit
- Kurangkan komitmen tidak perlu
Pemohon perlu memastikan semua pembayaran pinjaman sedia ada dibuat tepat pada masanya untuk sekurang-kurangnya 12 bulan sebelum memohon.
Menyimpan rekod kewangan yang teratur dan dokumen sokongan yang lengkap boleh mempercepatkan proses kelulusan.
Membina hubungan baik dengan bank melalui akaun simpanan atau pelaburan boleh memberi kelebihan dalam permohonan.
Mendapatkan nasihat profesional dari perancang kewangan atau penasihat pinjaman boleh membantu meningkatkan peluang kelulusan.
Memahami kriteria penilaian bank dan menyediakan pelan kewangan yang kukuh adalah penting.
Memilih masa yang sesuai untuk memohon pinjaman, seperti selepas kenaikan gaji atau bonus tahunan.
Mengelakkan permohonan pinjaman kepada terlalu banyak bank dalam masa yang singkat.
FAQ
S: Bolehkah DSR melebihi 70%?
J: Secara umumnya tidak, tetapi terdapat pengecualian untuk kes-kes tertentu dengan pendapatan tinggi.
S: Adakah DSR sama untuk semua bank?
J: Tidak, setiap bank mempunyai had dan kriteria DSR tersendiri.
S: Bolehkah overtime diambil kira dalam pengiraan DSR?
J: Ya, tetapi hanya overtime tetap dengan bukti konsisten.
Kesimpulan
DSR merupakan faktor kritikal dalam kelulusan pinjaman perumahan. Pemahaman yang mendalam tentang cara pengiraan dan strategi pengurusan DSR boleh meningkatkan peluang kelulusan pinjaman anda. Dengan perancangan yang teliti dan pengurusan kewangan yang bijak, anda boleh mencapai nisbah DSR yang optimum untuk merealisasikan impian memiliki rumah sendiri.
